2008-10-13 8:51

Обратите внимание, что это просьба, а не требование. Просьба, вызванная общеотраслевой нехваткой средств. Мол, "верните, если можете, пожаааалуйста!.." :)

Риск обвала рынка недвижимости в данном случае это просто вечно-модные слухи, а, значит, убедительный предлог. В общем, если Вам хочется и есть возможность сделать приятно Вашему банку, то гасите досрочно. Реальное же требование может быть, повторюсь, только при существенном снижении цен на жилую недвижимость, которому нет пока причин. Также это требование должно сопровождаться независимой оценкой недвижимости по несколько тысяч рублей за объект - всё за счёт банка. Потом суды, где банк будет доказывать свою позицию.

Стоимость залога должна, во-первых, снизиться действительно намного, во-вторых, для банка должно быть по каким-то причинам выгодней взыскивать кредит целиком через суд, а не просто продолжать получать платежи от заёмщиков. Я не вижу таких причин. Потому что в том случае, если заёмщик не сможет вернуть кредит целиком (а таких подавляющее большинство), то банк после затратных судебных разбирательств останется один на один с резко подешевевшей квартирой. Точнее даже квартирами. И на этом и разорится.

2008-10-13 8:40

Проценты уплачиваются с остатка задолженности и только за время фактического пользования кредитом. Т.е. они не платятся вперёд и при досрочном погашении Вы гасите остаток кредита, а проценты больше не платите, т.е. что уплатили за период пользования кредитом, то и уплатили.

Сборы нового банка и вообще все расходы окупаются обычно при разнице в 2% между старой ставкой и новой ставкой. Именно за счёт экономии на процентах.

2008-10-09 8:04

Многие застройщики будут испытывать (и уже испытывают) сложности с получением средств, это увеличит сроки сдачи объектов и резко сократит количество планируемых. В краткосрочной перспективе это может привести к небольшому снижению цен (около 5%, но от региона зависит) на уже готовые новостройки, однако, при сохранении спроса, сокращение предложения никак не может привести к падению цен на квартиры. Как раз наоборот. За этот год цены выросли на 15-20% и дальше будет снижаться рост, но не цены. В общем, совсем уже спятили те, кто радуется проблемам у застройщиков, радоваться нужно бы было, если бы мы в объёмах на уровне СССР жильё строили, тогда бы и цены были более доступные.

В любом случае, даже если допустить невозможное и произойдёт обрушение рынка первички, т.е. новостроек - это отнюдь не повлечёт общее падение цен на недвижимость. Потому что подавляющее количество сделок с недвижимостью проводится на вторичном рынке и большинство сделок это так называемые альтернативы, т.е. сделки при которой сразу несколько владельцев жилья улучшают/меняют свои жилищные условия. И по техническим причинам в этих цепочках сделок с квартирами обычно вообще не бывает новостроек. А в районах где нет массовой застройки, основные продавцы квартир это обычные люди. Ну, придётся в таком районе на 50 квартир одна подешевевшая квартира в новостройке, ну скупят все новостроечные квартиры в районе - подавляющее большинство всё равно это квартиры на вторичном рынке и что дальше делать людям, желающем поселиться в этом районе? Та доля новостроек, по которым девелоперы могут немного снизить цену не в силах оказать существенное влияние на рынок.

2008-10-09 8:00

Все слухи последнее время какие-то диковатые :)

На само деле, на сегодня кризис - это кризис ликвидности и он касается в первую очередь владельцев банков, управляющих компаний, розничных сетей и их сотрудников. Кризис ликвидности это когда деньги как бы есть, но вот именно сейчас их недостаточно.

Соответственно, наше государство старательно выправляет ситуацию, чтобы помочь как можно большему числу хороших банков. И средств у него на это хватит.

Другой разговор - что будет с теми банками, компаниями и их сотрудниками, которым не хватит помощи от государства. Если даже предположить банкротства банков, то 8-го числа Госдума приняла в первом чтении повышение лимита возмещения вкладчикам банков до 200 тыс.руб. в 100% объёме и до 700 тыс.руб. в 90%. Это что касается вкладов. А обязательства по кредитам просто перейдут другим банкам без изменения условий кредита. Тут всё просто и нестрашно.

С другой стороны, самому банку банкротиться не хочется и до этого события, некоторые банки могут повысить ставки по ранее выданным потребкредитам. Однако, прошу заметить, что повышение ставки по потребкредиту неприятно, но скорее всего не приведёт к разорению заёмщика, а вот гипотетическое повышение ставок по выданным ипотечным кредитам уже скорее всего приведёт к невозможности дальше платить по кредиту. А вот это банкам совершенно не нужно.

Т.е. важно понимать - возможность повысить ставку по уже выданному кредиту при некоем форс-мажоре может присутствовать как в договоре на потребкредит, так и на ипотеку, но вот существенная разница в том, что в случае потребкредита у банка есть резон пытаться пользоваться этим рычагом, а в случае ипотеки он только сам же себе создаст убытки и проблемы.

2008-10-09 7:42

ВТБ24 всегда очень консервативно выдавал кредиты на новостройки, к тому же многие даже одобренные им объекты всё равно были с условием доп.обеспечения на период сроительства. Так что ВТБ тут не так показателен. Впрочем, ставки по ипотеке, бесспорно растут. Лучше брать кредит сегодня и перекредитовать его под низкую ставку года через два, чем брать ещё более дорогой кредит послезавтра :)

2008-10-09 7:39

1) Обязательно изучите законодательство той страны. Важно понимать какие налоги Вам, как нерезиденту, придётся регулярно платить. Они могут быть очень велики. Также важно понимать, что во многих странах приобретение недвижимости может не давать права в ней постоянно проживать.

2) В банк, находящийся в России есть смысл обращаться только, действительно, за кредитом под залог имеющейся недвижимости. Но ставка будет заведомо высокой, так как для этого типа кредитов (наличные под залог квартиры) ставки выше, чем для кредитов на приобретение недвижимости в России.

3) Имейте в виду, что банк с иностранным названием, работающий на территории России это юридически не тоже самое, что банк с таким же названием в другой стране. Т.е. в зарегистрированной в России 100% дочке иностранного банка можно взять кредит только на условиях российских и при условии нахождения залога так же в России.

4) За кредитом нужно ехать в страну приобретения недвижимости. Банки, например, Испании и, отчасти, Британии дают деньги иностранцам, но нужно будет иметь процентов 30-50 собственных средств и подтвердить легальность получаемых доходов.

2008-09-20 2:57

ZimaHoloda, у меня было вдохновение :)))

Если нацеливаться на перекредитование в будущем, то всё равно какой срок сейчас, ориентируйтесь на комфортный размер платежа, потому что чем дольше платите, тем дороже обходится кредит.

А госпрограммы вполне работают, только они не для всех, а для тех, кто признан нуждающимся в улучшении условий. Подробней лучше в аналог жилтотдела обращаться, но, насколько я понимаю, чтобы получить какие-то хорошие условия, нужно а) стоять в очереди нуждающихся и б) делать это долго :) Правда, в соцпрограммах я не очень разбираюсь, так что лучше в жилотдел :)

LetoLeto, по закону - можно. Банки имеют право обращать взыскание на единственное жилье должника, являющееся предметом ипотеки. При этом несовершеннолетние же будут именно прописаны, а прописка это совсем не собственность. Прописка даже права пользования не даёт. Там нюансы уже в другом - местная администрация должна предоставить хотя бы комнату в общежитии после выселения, а не у всех есть такой переселенческий фонд в наличии. Плюс суды могут длиться долго.

И тут есть существенный нюанс, который для многих совершенно неочевиден. Чем проще банку выселить неплательщика, тем охотней банк будет давать кредиты всем остальным, потому что риски снижаются. И, наоборот - один суд встанет на сторону семьи с несовершеннолетним и сотни других семей не получат в этом банке кредит из-за того, что риски резко возрастут.

2008-09-19 1:00

В текущем году "кредит в 100%" это скорее самообман такой или маркетинг :)

Всё равно придётся скопить некоторую "страховочную" сумму. Дело в том, что даже если банк Вас одобрит на нужную сумму и это будет 100% от стоимости, найденной Вами квартиры, то оценщик может оценить квартиру дешевле, чем она фактически продаётся, а банк будет расчитывать итоговую сумму кредита, именно исходя из оценочной стоимости, а не пожеланий продавца.

2008-09-19 0:52

Кредит-то скорее всего дадут, кредит дадут при определённых условиях и официально неработающему, но вот сумма и ставка как раз зависят от большого числа неозвученных факторов. Могут одобрить такой кредит на который ничего и не приобрести :)

В налоговую банк сам не стукнет из-за репутационных рисков. А у налоговой нет доступа к этой информации, доступ есть у проверяющих из Центробанка, но их не интересуют налоги заёмщиков. Но вот если заёмщик перестанет платить, то банк, конечно же, будет стремиться воздействовать на заёмщика как только сможет =)

2008-09-19 0:45

Так сказать, в общем случае, ситуация следующая:

+ ипотеки это ниже ставка и меньше сборы за выдачу (но учитывайте ещё страхование)
- ипотеки это дополнительная возня с документами что по заёмщику, что по приобретаемой квартире

+ потребительского кредита это простота получения
- если он без обеспечения и просто получен, то эффективная ставка за счёт сбора за выдачу и других сборов будет заметно выше ипотечного


И ещё имейте в виду, что многие банки не разрешают брать ипотечный кредит, если кредит составляет, например, 10% от стоимости квартиры. Это связано с тем, что при таком соотношении у банка могут возникнуть проблемы, если заёмщик не будет платить - суд может принять решение не обращать взыскание на квартиру, где доля кредитных средств так мала.

2008-09-19 0:37

Хорошо, что Вы заранее стараетесь просчитать все нюансы, а то часто люди берут кредит смутно представляя как будут платить :)

Что не будет:
1) Государство в случае коммерческой ипотеки совершенно не причём.

2) Чтобы банк изменил график платежей в рамках текущего кредитного договора, должно случиться либо нечто из ряда вон выходящее - т.е. банк пойдёт на такое в случае, если у заёмщика проблемы с финансами. Но пойдёт на отсрочку, во-первых, на несколько месяцев, во-вторых, с начислением штрафов и, в третьих, это всё не на пользу кредитной истории.

Что может быть:
1) Можно брать кредит по продукту изначально имеющему такую опцию как отсрочка погашения долга в случае рождения ребёнка. Но это, пожалуй, только Сбербанк и его продукт "Молодая семья". Но надо иметь в виду, что проценты погашать всё равно придётся, т.е. это, фактически, снижение платежей на некий период за счёт удорожания кредита. Так что это не самый лучший вариант.

2) Можно взять кредит в удобном Вам банке и начать постепенно гасить кредит досрочно, при этом обратите внимание на политику банка при частичном досрочном погашении - какие-то банки при сокращении остатка задолженности сокращают общий срок при сохранении размера ежемесячного платежа, а вот Вам нужен тот банк, который при частичных погашениях сохраняет обший срок, но пересчитывает в сторону уменьшения ежемесячный платёж. Т.е. при частичных погашениях основной суммы долга, например, раз в квартал, Вы будете постепенно снижать размер платежа.

3) И, наконец, когда поймёте, что "декрет близок", можно просто перекредитоваться в другом банке на больший срок и под меньшую (рыночную на тот момент) ставку. Проще говоря, взять кредит на более выгодных условиях на погашение текущего кредита и под залог той же квартиры.